Architecte et constructeur – Les principales différences

  • Prix

En faisant appel à un architecte, vous connaissez avec exactitude le montant de sa rémunération et celui de chaque artisan. Avec un constructeur, le prix global ne vous permet pas de connaître la répartition. Dans le prix de construction de votre maison, le constructeur doit intégrer les importants frais de fonctionnement de sa société (commerciaux, voitures de société, publicité…) qui n’existent pas chez l’architecte.

  • Plan

L’architecte dessine une maison qui vous correspond alors que le constructeur vous fait choisir dans un catalogue ! L’architecte écoute vos besoins, vos envies et vous propose une maison personnalisée en fonction de votre budget et du terrain. Vous validez avec lui tous les choix. Grâce à ses compétences, il sait optimiser les mètres carré en réduisant les espaces perdus (dégagement, entrée…).

  • Artisans

Vous bénéficiez de l’expérience de l’architecte qui vous propose des artisans dignes de confiance. En mettant en concurrence plusieurs entreprises, l’architecte vous fait faire des économies.

  • Chantier

En venant aux réunions de chantier, vous êtes au courant de l’avancement des travaux et voyez votre maison à chaque étape de sa réalisation. Avec un constructeur, vous n’avez pas le droit d’accès (ou à des moments choisis) avant sa livraison. Cela n’est pas rassurant quant à l’exécution des travaux. L’indépendance de l’architecte vis-à-vis des artisans vous assure l’absence de vices cachés et un contrôle strict du chantier.

  • Garanties

Les garanties sont exactement les mêmes entre l’architecte, le maître d’oeuvre et le constructeur : Assurance décénnale, garantie de parfait achèvement et garantie de bon fonctionnement. Les acteurs de la construction vous proposeront également une assurance « dommage ouvrage » qui couvre uniquement les mêmes sinistres que la garantie décénale mais permet d’accélerer les réparations.

La RT2012, qu’est ce que c’est

Tout d’abord, c’est une conception bioclimatique de la maison, c’est à dire qui prend en compte l’orientation (on privilégiera les ouvertures au Sud pour profiter au maximum des apports solaires) et l’isolation (économiser l’énergie commence par la réduction du besoin)

Dans un deuxième temps on s’intéresse à la consommation de la maison : On choisira des appareils de production d’énergie performants et des émetteurs économes (on supprime le convecteur électrique au profit d’un split ou d’un plancher ou plafond chauffant par exemple). La consommation ne devra pas dépasser un certain seuil (45 kWh/m2/an à Toulouse ou 50 kWh/m2/an à Tarbes).

Enfin, on devra garantir une excellente étanchéité à l’air de la maison. Le choix des artisans est très important. En fin de chantier, un test d’étanchéité à l’air obligatoire permet de vérifier le respect de cette exigence.

Le prix de la construction a augmenté avec ces nouvelles exigences. En contrepartie, votre maison sera plus confortable, votre facture d’énergie considérablement réduite et le prix de revente de la maison plus élevé.

L’achat du terrain

Une fois que vous aurez trouvé un terrain qui vous plait (et qui ne présente pas de contrainte d’urbanisme bloquante pour votre projet -> voir article «Comprendre le PLU»), il vous faudra en informer le vendeur soit oralement soit à l’aide d’une offre d’achat (notamment dans le cas où le terrain est présenté à la vente par une agence immobilière).

L’offre d’achat est un document simple, sans en tête, qui peut être manuscrit, dans lequel vous indiquez votre souhait d’acquérir le terrain à un montant donné.

Si le vendeur est d’accord pour vous vendre le terrain, vous pourrez alors commencer le processus d’achat. Le vendeur vous proposera de convenir d’un RDV avec son notaire pour signer le compromis de vente. A ce stade, nous vous conseillons vivement de vous adjoindre les services d’un notaire (notaire que vous connaissez déjà ou que vous sélectionnerez à ce moment et qui servira à défendre vos intérêts lors de la vente). Ce service n’engendrera pas de surcoût.

Le compromis de vente comporte un ensemble de documents décrivant le terrain et les conditions de la vente. Vous pouvez faire intégrer des clauses suspensives dont les plus courantes sont :

  • l’obtention d’un prêt bancaire
  • l’obtention d’un permis de construire (dans ce cas là, le compromis de vente stipulera une date maximale pour le dépôt du permis de construire)
  • des fondations ne dépassant pas une certaine profondeur (déterminée à la suite de l’étude de sol obligatoire à réaliser avant le dépôt du permis de construire)

Une fois les clauses suspensives levées, (en général entre 3 et 5 mois) vous pourrez signer l’acte définitif et ainsi devenir propriétaire du terrain.

Comprendre le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Pendant la recherche de terrain, lorsque vous aurez trouvé un bien qui vous plait, pensez à consulter au plus tôt le Plan Local d’Urbanisme de la commune concernée.

Ce PLU est souvent disponible en ligne (dans la section urbanisme sur le site de la mairie), dans le cas inverse, il faudra vous déplacer en mairie pour le récupérer.

Le PLU de Toulouse est disponible à cette adresse : http://www.toulouse-metropole.fr/services-proximite/plan-local-d-urbanisme/toulouse

Certaines communes n’ont pas mis en place de Plan Local d’Urbanisme. Dans ce cas, renseignez-vous auprès de la mairie, il existe peut-être un POS (Plan d’Occupation des Sols) ou une carte communale.

Avant de commencer à consulter les règles applicables à votre parcelle, vous devez trouver la zone (exemple UA, UB) à laquelle vous appartenez. Votre projet devra répondre aux règles générales de la commune et aux règles spécifiques à la zone concernée.

Les principaux articles à étudier avant de vous positionner sur l’achat du terrain sont :

  • Superficie minimale des terrains constructibles
  • Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
  • Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
  • Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle

Ces trois précédents articles permettent de déterminer la zone du terrain sur laquelle peut se situer la construction.

  • Emprise au sol (cela vous permettra de calculer la surface au sol maximale autorisée)
  • Hauteur des constructions (qui définira le nombre d’étage réalisable)
  • Aspect extérieur des constructions (cet article vous informera de la possibilité de réaliser des toits terrasses (toit plat), d’utiliser des matériaux contemporains (bardage bois ou zinc par exemple), ou d’employer des couleurs vives…)

Point important à noter : Depuis la loi Grenelle II, les toits terrasses sont autorisés dans toutes les communes (même lorsque le PLU indique le contraire) à partir du moment où ils sont végétalisés car ce système contribue à la rétention des eaux de pluie.

  • Obligation en terme de stationnement (cet article vous indique le nombre de place de stationnement minimum pour votre projet. L’impact sur votre projet est important car vous serez taxé sur chaque place créée.
  • Réalisation d’espaces libres, végétation : Cet article peut vous indiquer une surface minimale pour les espaces verts (inconstructible)
  • COS (coefficient d’occupation des sols) : Si votre commune possède un PLU, vous n’avez plus à prendre en compte cet article (depuis la loi ALUR). Dans le cas inverse, le COS vous indique la surface maximale autorisée (attention, les étages comptent dans cette surface).

En parallèle du PLU, vous devrez également vous renseigner pour savoir s’il existe d’autres règlements (secteur sauvegardé, SCOT, etc).

N’hésitez pas à vous faire assister par un architecte pour l’examen de votre PLU. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.

Permis de construire accepté pour la maison contemporaine à toit tuiles et casquette béton

Le terrain très boisé présente une particularité : il est composé d’une première partie d’environ 800 m2 constructible, et d’une deuxième zone de plus de 4 000 m2, de bois non constructible. En plus de cet environnement boisé, un de ses atouts majeurs de la parcelle est une vue dégagé vers l’Ouest (champs agricole).

A l’Est, se trouve une parcelle constructible dont il faut se protéger.

Ces atouts et contraintes définissent le positionnement, et la volumétrie de la maison. Nous avons donc une façade très fermée au Nord Est et une ouverture totale vers le Sud Ouest (vues sur le champs, le bois, le jardin et la piscine).

L’architecture est contemporaine. La maison se divise en plusieurs volumes, dédiés à des fonctions spécifiques. Au Nord, nous trouvons le garage et l’abri voiture. Au centre de la parcelle, l’espace de vie (qui comporte un salon à double hauteur), à l’Est la zone des chambres (elle même divisée en un espace « enfants », puis séparée par un patio végétalisé, la suite parentale donnant sur le jardin et la vue vers le champs. L’étage accueille les pièces dédiées aux invités et un bureau en mezzanine.

En façade, le bardage bois a été choisi pour marquer certains volumes et apporter de la chaleur tout en restant très contemporain. D’immenses baies permettent d’ouvrir complètement (galandage) les espaces de vie sur la terrasse extérieure et la piscine. Une partie de terrasse couverte et fermée à l’Ouest permet de manger dehors en se protégeant du vent.

http://www.scenario-architecture.com/projets/villa-luxe-architecte-tuiles-noires-casquette-beton-toulouse.html

maison-contemporaine-architecte-tuiles-noires-casquettes-1

Choisir son terrain

Le projet de maison commence bien souvent par la recherche du terrain. Une fois que vous aurez ciblé le secteur de recherche et trouvé un ou des biens qui correspondent à la surface souhaitée, il y a quelques points essentiels à examiner avant de se décider :

  • L’orientation : On cherchera évidemment de préférence un terrain orienté Sud (attention aux parcelles très étroites qui ne permettent qu’une orientation Est Ouest : les apports solaires et la surchauffe seront plus compliqué.e.s à gérer)
  • La pente : Suivant vos préférences, vous pourrez opter pour un terrain plat ou en pente mais sachez que le terrain en pente, s’il a l’avantage d’offrir une grande liberté architecturale, engendrera un surcoût
  • L’accès de la parcelle : Dans l’idéal, l’entrée du terrain doit se trouver en haut du terrain ou au Nord. Dans les autres cas, le chemin d’accès, les aménagements paysagers, ou la forme de la maison devront être travaillé.e.s de manière à atténuer cette contrainte.
  • La viabilisation : Lorsque vous achetez un terrain «viabilisé», il ne vous restera plus qu’à prendre à votre charge les coûts d’ouverture des réseaux (eau, électricité, téléphone). Renseignez-vous dès que possible auprès des différents concessionnaires. Dans le cas inverse, il faut impérativement faire chiffrer le coût de la viabilisation avant de se positionner sur l’achat du terrain car celle-ci peut vite dépasser 10 000 €. Par ailleurs, si le tout à l’égout n’existe pas, il vous faudra prévoir le coût d’un système d’assainissement autonome (une microstation par exemple).
  • Le PLU ou le POS : Il est impératif d’aller consulter le Plan Local d’Urbanisme (ou le Plan d’Occupation des Sols le cas échéant) à la mairie afin de connaître les règles d’urbanisme applicables sur le terrain, à plus forte raison si vous souhaitez faire construire une maison contemporaine (certains PLU interdisent l’utilisation de matériaux contemporains, de toit terrasse ou monopente par exemple). Si vous avez des difficultés pour comprendre le PLU, faites-vous aider par un architecte.