Viabiliser un terrain

Lorsqu’on achète un terrain en diffus (non situé dans un lotissement par exemple), il est possible qu’il ne soit pas viabilisé (si le vendeur décide de ne pas s’en charger).

Dans ce cas, le prix du terrain est moins élevé qu’un terrain viabilisé, mais vous devrez supporter le coût de la viabilisation.

Cette dernière comporte plusieurs volets (électricité, eau, telecom, gaz, assainissement) pour lequel les démarches sont différentes. Les délais peuvent être longs, aussi il faut faire les demandes dès l’obtention du permis :

  • Viabilisation en électricité : Il faut se rendre sur le site d’Enedis (anciennement ERDF) : https://connect-racco.enedis.fr/prac-internet/demande/chantier_ctrl_perimetre
  • La demande se fait en ligne. Pour une maison, vous devrez indiquer que vous souhaitez un raccordement complet, d’une puissance inférieure à 36 kVA (12kw). Il sera nécessaire de joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation, le plan de masse sur lequel on indique la position souhaitée pour le compteur, et des photos du terrain. Vous devrez également indiquer la longueur de la tranchée qui reliera le compteur EDF à votre maison, les références cadastrales et la date de raccordement souhaitée (le plus tôt possible pour que votre chantier puisse démarrer sans retard). 
  • Viabilisation en eau : Il faut se rendre sur le site de Véolia pour faire la demande en ligne : https://www.service-client.veoliaeau.fr/home/demarches-en-ligne/branchement/demande-de-branchement/identification-branchement.html
  • Remplir les renseignements concernant le terrain et vos coordonnées, vos coordonnées bancaires et joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation et plan de masse sur lequel apparait la position souhaitée pour le compteur d’eau.
  • Viabilisation concernant le tout à l’égout (assainissement). La demande se fait également en ligne sur le site de Véolia : Sur le site précédent, cocher « assainissement » à la place de « branchement eau potable » puis faire la demande. Si votre terrain est située dans une zone non équipée du tout à l’égout, vous n’avez pas à effectuer cette démarche mais devez avoir obtenu l’accord du SPANC pour installer un système d’assainissement autonome lors du dépôt du permis de construire
  • Viabilisation gaz
  • Viabilisation telecom. La demande se fait en ligne sur le site d’Orange : https://maison-individuelle.orange.fr/front/ Vous devrez joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation, le plan de masse et des photographies.

Pour le démarrage du chantier, il est indispensable que l’eau soit en service. Si la mise en service tarde, vous pouvez éventuellement demander à un voisin de vous fournir l’eau le temps que votre raccordement soit effectif.

Publication de la maison à patio dans Eco Maison Bois

Le chantier de la maison à patio à Croix Daurade suit son court. Au printemps l’ossature bois a été posée et le magazine Eco Maison Bois est venu visiter le chantier publiant un article dans le hors série de Juillet Août Septembre Octobre 2017.

« Maison familiale de 150 m2 avec 3 chambres, 1 salle de bain, 1 suite parentale avec salle d’eau et dressing, 1 grande pièce à vivre semi ouverte sur la cuisine. L’autre aile de 40m2 est destinée à accueillir les bureaux de l’agence d’architecture.

La construction est implantée dans une zone urbaine pavillonnaire autrefois terrain maraîcher. Le défi a donc été d’implanter le bâtiment pour réduire au maximum les vis à vis et profiter du bois classé situé juste en face de l’édifice. Influencé par l’architecture moderniste des années 60 (Richard Neutra notamment), nous avons repris ses fondamentaux en se focalisant sur le minimalisme des formes extérieures et en recherchant au maximum l’intégration avec l’environnement extérieur.

Ceci s’est traduit par des larges espaces vitrés toute hauteur créant ainsi une continuité visuelle entre l’extérieur et l’intérieur.

L’autre élément majeur du projet se caractérise par le respect du site en faisant en sorte que la forme de la maison soit dicteée par la positon des arbres existants. Illustration de cette volonté, le platane situé à l’entrée de la parcelle traverse la toiture de sorte que les deux deviennent indissociables. Les différents patios végétalisés visibles depuis les espaces de circulation ainsi que les salles de bain accentuent la lien entre la nature et les habitants.

Le mode constructif en ossature bois et les matériaux ont été choisis dans une démarche de développement durable. Réduction de l‘empreinte carbone, qualité de l’air intérieur, réduction des nuisances pendant le chantier, diminution du risque de désordre des façades grâce à l’élasticité du bois.

Nous avons choisi d’utiliser un isolant entre montants en chanvre/lin/coton car en plus de ces qualités intrinsèques, il est produit par une scoop française BIOFIB qui le produit en économie circulaire (agriculteur locaux / approvisionnement en circuit court).

Pour pallier au manque d’inertie de ce type de construction, la maison est isolée par l’extérieur avec un isolant en fibre de bois rigide de 8cm, accentuant le déphasage ainsi que la masse de la maison.

Au niveau de la couverture, la notion de durabilité a été privilégiée en réalisant une toiture à joint debout 100% recyclable et dont la durée de vie estimée est de 80 ans environ.

Le mode de permet de réduire la consommation d’énergie de la pompe à chaleur grâce à la surface d’émetteurs utilisable ainsi que la réduction du pas des tuyaux d’eau. Il y a moins besoin de chauffer l’eau passant dans les tuyaux pour apporter une quantité de chaleur équivalente ce qui permet de gagner entre 20 et 25% de consommation électrique. »

• Le site du magazine Eco Maison Bois : http://www.eco-maison-bois.fr

• Les images de synthèse de la maison : http://www.scenario-architecture.com/projets/villa-exception-maison-architecte-dedans-dehors-pierres-patios-toulouse.html

Les différentes types de fondations

En maison individuelle, trois types de fondations existent. C’est l’étude de sol géotechnique, réalisée juste avant le dépôt du permis de construire, qui définit le type de fondation à mettre en oeuvre et la profondeur associée.

– Semelles filantes (ou isolées) : C’est la fondation la plus classique et la plus économique. Employée sur les terrains dit « bons », c’est à dire lorsque le sol dur est proche. Leur forme de profil ressemble à un T à l’envers. Les semelles filantes sont creusées par l’entreprise de Gros Oeuvre ou le terrassier.

  • Les puits de fondation : Aussi appelées fondations semi-profondes, ils sont utilisés lorsque le sol dur est entre 2,5 et 4m (profondeur donnée à titre indicatif). Les puits sont souvent creusés à la pelle mécanique hydraulique (par l’entreprise de Gros Oeuvre ou de terrassement). Les puits ressemblent des poteaux épais (et peu profond)
  • Les pieux (fondations profondes) : Ils sont utilisés sur les terrains dont le sol dur est loin ou introuvable (remblai par exemple). Ils sont creusés avec une tarière creuse par une entreprise spécialisée. Le pieu transmet les efforts du bâtiment par frottement latéral (interface pie / différentes couches de sol). Un peu ressemble à un long poteau fin.

Si les semelles filantes peuvent directement être surmontées par un soubassement, les fondations par puits ou pieux permettront de porter des longrines (poutres béton verticales), puis le plancher bas.

Pour calculer le surcoût lié aux fondations profondes ou semi-profondes, il faut ajouter le prix des puits ou pieux et celui des longrines.

Les protections solaires

Depuis que la RT 2012 est entrée en application, les maisons neuves sont devenues très étanches et très bien isolées. Cela a eu un impact immense sur le confort intérieur. Il est maintenant très simple de se sentir bien dans sa maison en hiver, tout en limitant le recours au chauffage. En revanche, le problème s’est inversé et c’est maintenant en été (et en mi-saison) que la maison peut facilement devenir inconfortable à cause de la surchauffe.

Pour éviter d’atteindre 30° à l’intérieur en avril, il est donc primordial de prendre en compte la protection solaire dans la conception de la maison, c’est à dire de choisir des solutions optimales pour protéger les baies vitrées et les fenêtres au Sud, à l’Est et à l’Ouest :

  • La pergola : Fixe ou bioclimatique, elle est une très bonne réponse.

Si vous optez pour une pergola fixe, il sera interessant de la végétaliser (glycine ou vigne vierge). De cette manière vous bénéficierez d’ombre en été grâce au feuillage, mais conserverez la lumière en hiver lorsque la plante se sépare de ses feuilles. (attention tout de même à la glycine dont les fleurs peuvent attirer les guêpes, si vous souhaitez installer la table à manger dessous).

La pergola bioclimatique est une pergola « nouvelle génération » qui possède des lames orientables (permettant d’ajuster la lumière souhaitée et pouvant également se fermer complètement (étanche) pour créer une terrasse fermée. Son seul hic est son prix !

  • Le brise-soleil orientable : C’est une sorte de volet roulant « nouvelle génération » ; comme la pergola bioclimatique, il possède des lames orientables qui permettent d’ajuster la lumière. Toutes les positions sont possibles : Brise-soleil entièrement relevé, brise-soleil entièrement baissé avec lames à l’horizontale (pour conserver la vue sans surgir la surchauffe), entièrement baissé avec lames à la verticale (pour obtenir le noir et fermer la maison), à demi baissé avec lames à l’horizontale, etc. Les possibilités sont infinies. Côté assurance, il faudra au préalable se renseigner pour choisir un modèle « anti-effraction » ou bien prévoir un vitrage de même type sur la baie.

Le brise-soleil permet en outre de se protéger des regards indiscrets (de la rue).

  • Les débords de toit : Très efficaces au Sud (où le soleil est toujours haut), il seront dimensionnés lors de la conception de la maison par l’architecte ou le bureau d’étude thermique.

– La végétation : La nature est bien faite. L’été les arbres sont feuillus et protègent très bien les façades. L’hiver, ils se découvrent et laisse la lumière entrer à nouveau et apporter les apports solaires nécessaires à cette saison.

Dedans dehors

L’expression « dedans dehors » désigne une impression de prolongement de l’espace intérieur vers l’extérieur, sans rupture.

Elle est donnée par la mise en oeuvre de :

  • Baies vitrées de grandes largeurs (à partir de 4m), à galandage ou baie d’angle
  • Seuils encastrés : Lorsque la baie est ouverte, il n’y a aucun montant au sol permettant de la distinguer. Technique très facile à mettre en oeuvre avec une terrasse bois, cela est également possible (mais nécessitera plus de compétences) avec une terrasse carrelée (ou en pierres).
  • Prolongement du sol : En choisissant par exemple un carrelage identique à l’intérieur et à l’extérieur (attention à l’extérieur sa texture sera légèrement plus granuleuse car il ne doit pas permettre de glisser)
  • Prolongement du revêtement mural : L’utilisation d’un parement en pierres ou d’un bardage bois depuis l’intérieur jusqu’à la terrasse donne également l’impression que le séjour n’a plus de limite.
  • L’intégration de végétation à l’intérieur de la maison (patio végétalisé)
  • Terrasse couverte (avec prolongation du plafond intérieur)

Cette technique peut donner une impression de grandeur et d’espace (séjour sans limite) et permettre de profiter de la terrasse plus facilement.

Construire en secteur protégé

Lorsqu’un terrain ou un bâtiment est situé dans un secteur soumis à la surveillance des Architectes des Bâtiments de France (espace protégé), il sera nécessaire de vérifier que le projet que l’on souhaite réaliser répond bien non seulement au règlement du PLU mais aussi à celui de l’espace protégé (s’il existe).

Pour vérifier si votre terrain est situé dans un espace protégé, demandez au vendeur du terrain et à la mairie.

Parmi les secteurs protégés, on peut distinguer :

  • Les abords de monument historique : Rayon de 500m autour d’un monument historique (l’avis de l’ABF sera obligatoirement requis s’il y a «co-visibilité» : le lieu des travaux est visible depuis le monument, le monument est visible depuis le lieu des travaux ou les deux lieux sont visibles depuis un espace commun)
  • Les secteurs sauvegardés : Quartiers remarquables du point de vue du patrimoine. Ils sont réglementés par PSMV – Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
  • Les ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) qui sont petit à petit remplacées par les AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) : Territoire présentant un intérêt culturel (architecture, urbanisme, paysage, histoire ou archéologie). Les AVAP sont réglementées par des prescriptions précises (définies suite à un diagnostic de la zone)
  • Les sites classés ou inscrits : Monuments naturels ou site dont le caractère nécessite la protection au nom de l’intérêt général (par exemple espaces naturels, paysages, parcs, etc). Le terme «inscrit» ou «classé» indique le niveau de protection du site.

Consultez dès que possible le règlement de la zone. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel architecte dans cette démarche.

Pour tous les permis de construire de maisons individuelles déposés en secteur protégé, le délai d’instruction est modifié :

  • Abords de monument historique : 6 mois
  • Secteur sauvegardé : 3 mois
  • ZPPAUP / AVAP, site inscrit : 3 mois
  • Site classé : 1 an

Si votre projet ne nécessite pas un permis de construire mais une déclaration préalable de travaux, le délai sera de :

  • Abords de monument historique : 2 mois
  • Secteur sauvegardé : 2 mois
  • ZPPAUP / AVAP, site inscrit : 2 mois
  • Site classé : 2 mois

La RT2012, qu’est ce que c’est

Tout d’abord, c’est une conception bioclimatique de la maison, c’est à dire qui prend en compte l’orientation (on privilégiera les ouvertures au Sud pour profiter au maximum des apports solaires) et l’isolation (économiser l’énergie commence par la réduction du besoin)

Dans un deuxième temps on s’intéresse à la consommation de la maison : On choisira des appareils de production d’énergie performants et des émetteurs économes (on supprime le convecteur électrique au profit d’un split ou d’un plancher ou plafond chauffant par exemple). La consommation ne devra pas dépasser un certain seuil (45 kWh/m2/an à Toulouse ou 50 kWh/m2/an à Tarbes).

Enfin, on devra garantir une excellente étanchéité à l’air de la maison. Le choix des artisans est très important. En fin de chantier, un test d’étanchéité à l’air obligatoire permet de vérifier le respect de cette exigence.

Le prix de la construction a augmenté avec ces nouvelles exigences. En contrepartie, votre maison sera plus confortable, votre facture d’énergie considérablement réduite et le prix de revente de la maison plus élevé.