Les règles d’urbanisme

Lorsque l’on commence le projet de maison individuelle, la première chose à faire est de se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables. En effet, on ne construit pas ce qu’on veut et toute zone est soumise à des règles spécifiques.

  • Les règles d’urbanisme liées à la commune : Les communes sont en général dotées d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou d’un POS (Plan d’Occupation des Sols) (ancienne version du PLU). Les petites communes qui n’ont ni PLU, ni POS peuvent avoir une carte communale (zonage) ou à défaut dépendent du RNU (Règlement national d’urbanisme).

Le PLU comporte plusieurs documents : Règlement graphique (carte  de la commune indiquant à quelle zone appartient chaque quartier) et règlement écrit qui peuvent s’accompagner d’annexes. Pour connaitre les règles liées à son terrain, il faut tout d’abord prendre connaissance de la zone définie par la commune (par exemple UB) en examinant le règlement graphique puis étudier le règlement écrit.

Le règlement écrit se compose de plusieurs sections : Une section générale regroupant les règles applicables à l’ensemble de la commune (qui ne faut pas négliger !) et une section applicable à chaque zone. Dans cette dernière, les règles seront regroupées en plusieurs chapitres :

  1. Occupations et utilisations du sol interdites : Liste les activités interdites sur la zone
  2. Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières : Indique les particularités (Plan de Prévention des Risques, zone inondables, mixité sociale) et liste les activités autorisées sous certaines conditions
  3. Accès des terrains : Indique les possibilités d’accès en fonction des voies et les dimensions demandées le cas échéant (avec voie de retournement, impasse, etc)
  4. Condition de desserte des terrains par les réseaux publics (eau, électricité, assainissement, etc) : Donne les prescriptions concernant les raccordements (sous terrain, en limite parcellaire, règles concernant les eaux pluviales qui partent soit dans le réseau public soit sont infiltrées sur la parcelle, stockage des containers à déchets…)
  5. Caractéristique des terrains : Indique la surface minimale des terrains constructibles
  6. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : Indique la distance à respecter entre la construction et la rue (ou l’emprise publique). Attention, suivant les communes cette distance se mesure depuis le mur OU depuis le débord de toit (ce n’est parfois pas indiqué dans le règlement mais la mairie peut vous renseigner)
  7. Implantation des constructions par rapport aux parcelles voisines : Indique la distance à respecter entre la construction et la parcelle voisine. Attention, suivant les communes cette distance se mesure depuis le mur OU depuis le débord de toit (ce n’est parfois pas indiqué dans le règlement mais la mairie peut vous renseigner). Il est parfois possible de s’implanter en limite. Dans ce cas, faites bien attention à prévoir un toit sans débord (chêneau encaissé) et à concevoir des fondations qui ne débordent pas au delà de la limite parcellaire. L’implantation de la piscine est soumise à des règles particulières (là aussi même si c’est bien souvent le début du bassin qui est pris en compte, vous pouvez vous renseigner en mairie pour le vérifier)
  8. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur la même propriété : Certaines communes indiquent une distance minimale entre deux bâtiments sur une même parcelle de manière à s’assurer de l’ensoleillement et du passage des engins.
  9. Emprise au sol : L’emprise au sol est calculée en pourcentage (exemple 30%). Elle se calcule en faisant une projection au sol de la maison (on compte un seul niveau, les débords de toit lorsqu’ils sont importants ou lorsqu’ils sont soutenus par des poteaux, les terrasses lorsqu’elles sont surélevées, …
  10. Hauteur des constructions : Indique la hauteur maximale autorisée et les points de référence (sablière/égout/chéneau = bas du toit ou faitage = haut du toit ou acrotère = haut du toit terrasse)
  11. Aspect extérieur : Un des paragraphes sur lequel il faut s’attarder avec soin car il indique les règles à respecter en matière d’architecture comme les couleurs d’enduits, les bardages autorisés, les types de toitures autorisés (et leur pente), les types de clôtures autorisées et leur hauteur, etc
  12. Le stationnement : Indique le nombre de stationnement imposé en fonction du nombre de mètres carrés de surface de plancher ou forfaitaire par logement (ce nombre de stationnement permet de calculer les taxes applicables par la commune).
  13. Espaces boisés classés et plantation d’arbres : Indique le nombre d’arbres à planter, la surface d’espace vert à créer
  14. COS : Le COS n’est plus applicable dans le communes qui sont dotées d’un PLU.

 

Viabiliser un terrain

Lorsqu’on achète un terrain en diffus (non situé dans un lotissement par exemple), il est possible qu’il ne soit pas viabilisé (si le vendeur décide de ne pas s’en charger).

Dans ce cas, le prix du terrain est moins élevé qu’un terrain viabilisé, mais vous devrez supporter le coût de la viabilisation.

Cette dernière comporte plusieurs volets (électricité, eau, telecom, gaz, assainissement) pour lequel les démarches sont différentes. Les délais peuvent être longs, aussi il faut faire les demandes dès l’obtention du permis :

  • Viabilisation en électricité : Il faut se rendre sur le site d’Enedis (anciennement ERDF) : https://connect-racco.enedis.fr/prac-internet/demande/chantier_ctrl_perimetre
  • La demande se fait en ligne. Pour une maison, vous devrez indiquer que vous souhaitez un raccordement complet, d’une puissance inférieure à 36 kVA (12kw). Il sera nécessaire de joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation, le plan de masse sur lequel on indique la position souhaitée pour le compteur, et des photos du terrain. Vous devrez également indiquer la longueur de la tranchée qui reliera le compteur EDF à votre maison, les références cadastrales et la date de raccordement souhaitée (le plus tôt possible pour que votre chantier puisse démarrer sans retard). 
  • Viabilisation en eau : Il faut se rendre sur le site de Véolia pour faire la demande en ligne : https://www.service-client.veoliaeau.fr/home/demarches-en-ligne/branchement/demande-de-branchement/identification-branchement.html
  • Remplir les renseignements concernant le terrain et vos coordonnées, vos coordonnées bancaires et joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation et plan de masse sur lequel apparait la position souhaitée pour le compteur d’eau.
  • Viabilisation concernant le tout à l’égout (assainissement). La demande se fait également en ligne sur le site de Véolia : Sur le site précédent, cocher « assainissement » à la place de « branchement eau potable » puis faire la demande. Si votre terrain est située dans une zone non équipée du tout à l’égout, vous n’avez pas à effectuer cette démarche mais devez avoir obtenu l’accord du SPANC pour installer un système d’assainissement autonome lors du dépôt du permis de construire
  • Viabilisation gaz
  • Viabilisation telecom. La demande se fait en ligne sur le site d’Orange : https://maison-individuelle.orange.fr/front/ Vous devrez joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation, le plan de masse et des photographies.

Pour le démarrage du chantier, il est indispensable que l’eau soit en service. Si la mise en service tarde, vous pouvez éventuellement demander à un voisin de vous fournir l’eau le temps que votre raccordement soit effectif.

L’assainissement autonome

Lorsqu’un terrain n’est pas raccordé au tout à l’égout (parce que ce dernier n’existe pas encore dans un quartier ou dans une commune), le projet de construction devra comporter un dispositif d’assainissement autonome.

L’assainissement autonome est aujourd’hui très contrôlé et les systèmes à mettre en oeuvre bien définis.

Les étapes à suivre :

  • Définir la position de la maison sur le terrain (plan de masse) avec votre architecte
  • Faire réaliser une étude de sol hydrogéologique qui va déterminer la perméabilité du sol : C’est cette étude qui va indiquer le système adapté au terrain (fosse toutes eaux avec filtre à sable, microstation, etc)
  • Déposer une demande d’installation d’un dispositif d’assainissement autonome au service compétent local (souvent le SPANCService Public d’Assainissement Non Collectif). La Mairie vous indiquera ses coordonnées.
  • Attendre la réponse du service puis joindre l’attestation au dossier de permis de construire.

Le dispositif d’assainissement comporte en général 2 parties :

  • Le prétraitement : Il peut être assuré par une fosse toutes eaux (anciennement fosse septique)
  • Le traitement : Cette étape permet d’épurer les eaux grâce à des bactéries en mode aérobie (avec de l’oxygène). Elle peut se faire grâce à des tranchées d’épandages (drains dans le sol), un filtre à sable drainé ou non,

Les microstations d’assainissement constituent elle à la fois le dispositif de prétraitement et de traitement. Elles sont souvent privilégiées lorsque la surface disponible pour le système est faible.

Il est également possible d’installer un système d’assainissement écologique par phytoépuration. Dans ce cas, trois bassins disposés de manière gravitaire sont à créer. Chaque bassin comporte une certaine catégorie de plantes. En sortie du troisième bassin, les eaux sont complètement pures et peuvent être utilisées pour l’irrigation souterraine.

L’achat du terrain

Une fois que vous aurez trouvé un terrain qui vous plait (et qui ne présente pas de contrainte d’urbanisme bloquante pour votre projet -> voir article «Comprendre le PLU»), il vous faudra en informer le vendeur soit oralement soit à l’aide d’une offre d’achat (notamment dans le cas où le terrain est présenté à la vente par une agence immobilière).

L’offre d’achat est un document simple, sans en tête, qui peut être manuscrit, dans lequel vous indiquez votre souhait d’acquérir le terrain à un montant donné.

Si le vendeur est d’accord pour vous vendre le terrain, vous pourrez alors commencer le processus d’achat. Le vendeur vous proposera de convenir d’un RDV avec son notaire pour signer le compromis de vente. A ce stade, nous vous conseillons vivement de vous adjoindre les services d’un notaire (notaire que vous connaissez déjà ou que vous sélectionnerez à ce moment et qui servira à défendre vos intérêts lors de la vente). Ce service n’engendrera pas de surcoût.

Le compromis de vente comporte un ensemble de documents décrivant le terrain et les conditions de la vente. Vous pouvez faire intégrer des clauses suspensives dont les plus courantes sont :

  • l’obtention d’un prêt bancaire
  • l’obtention d’un permis de construire (dans ce cas là, le compromis de vente stipulera une date maximale pour le dépôt du permis de construire)
  • des fondations ne dépassant pas une certaine profondeur (déterminée à la suite de l’étude de sol obligatoire à réaliser avant le dépôt du permis de construire)

Une fois les clauses suspensives levées, (en général entre 3 et 5 mois) vous pourrez signer l’acte définitif et ainsi devenir propriétaire du terrain.

Comprendre le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Pendant la recherche de terrain, lorsque vous aurez trouvé un bien qui vous plait, pensez à consulter au plus tôt le Plan Local d’Urbanisme de la commune concernée.

Ce PLU est souvent disponible en ligne (dans la section urbanisme sur le site de la mairie), dans le cas inverse, il faudra vous déplacer en mairie pour le récupérer.

Le PLU de Toulouse est disponible à cette adresse : http://www.toulouse-metropole.fr/services-proximite/plan-local-d-urbanisme/toulouse

Certaines communes n’ont pas mis en place de Plan Local d’Urbanisme. Dans ce cas, renseignez-vous auprès de la mairie, il existe peut-être un POS (Plan d’Occupation des Sols) ou une carte communale.

Avant de commencer à consulter les règles applicables à votre parcelle, vous devez trouver la zone (exemple UA, UB) à laquelle vous appartenez. Votre projet devra répondre aux règles générales de la commune et aux règles spécifiques à la zone concernée.

Les principaux articles à étudier avant de vous positionner sur l’achat du terrain sont :

  • Superficie minimale des terrains constructibles
  • Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
  • Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
  • Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle

Ces trois précédents articles permettent de déterminer la zone du terrain sur laquelle peut se situer la construction.

  • Emprise au sol (cela vous permettra de calculer la surface au sol maximale autorisée)
  • Hauteur des constructions (qui définira le nombre d’étage réalisable)
  • Aspect extérieur des constructions (cet article vous informera de la possibilité de réaliser des toits terrasses (toit plat), d’utiliser des matériaux contemporains (bardage bois ou zinc par exemple), ou d’employer des couleurs vives…)

Point important à noter : Depuis la loi Grenelle II, les toits terrasses sont autorisés dans toutes les communes (même lorsque le PLU indique le contraire) à partir du moment où ils sont végétalisés car ce système contribue à la rétention des eaux de pluie.

  • Obligation en terme de stationnement (cet article vous indique le nombre de place de stationnement minimum pour votre projet. L’impact sur votre projet est important car vous serez taxé sur chaque place créée.
  • Réalisation d’espaces libres, végétation : Cet article peut vous indiquer une surface minimale pour les espaces verts (inconstructible)
  • COS (coefficient d’occupation des sols) : Si votre commune possède un PLU, vous n’avez plus à prendre en compte cet article (depuis la loi ALUR). Dans le cas inverse, le COS vous indique la surface maximale autorisée (attention, les étages comptent dans cette surface).

En parallèle du PLU, vous devrez également vous renseigner pour savoir s’il existe d’autres règlements (secteur sauvegardé, SCOT, etc).

N’hésitez pas à vous faire assister par un architecte pour l’examen de votre PLU. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.

Choisir son terrain

Le projet de maison commence bien souvent par la recherche du terrain. Une fois que vous aurez ciblé le secteur de recherche et trouvé un ou des biens qui correspondent à la surface souhaitée, il y a quelques points essentiels à examiner avant de se décider :

  • L’orientation : On cherchera évidemment de préférence un terrain orienté Sud (attention aux parcelles très étroites qui ne permettent qu’une orientation Est Ouest : les apports solaires et la surchauffe seront plus compliqué.e.s à gérer)
  • La pente : Suivant vos préférences, vous pourrez opter pour un terrain plat ou en pente mais sachez que le terrain en pente, s’il a l’avantage d’offrir une grande liberté architecturale, engendrera un surcoût
  • L’accès de la parcelle : Dans l’idéal, l’entrée du terrain doit se trouver en haut du terrain ou au Nord. Dans les autres cas, le chemin d’accès, les aménagements paysagers, ou la forme de la maison devront être travaillé.e.s de manière à atténuer cette contrainte.
  • La viabilisation : Lorsque vous achetez un terrain «viabilisé», il ne vous restera plus qu’à prendre à votre charge les coûts d’ouverture des réseaux (eau, électricité, téléphone). Renseignez-vous dès que possible auprès des différents concessionnaires. Dans le cas inverse, il faut impérativement faire chiffrer le coût de la viabilisation avant de se positionner sur l’achat du terrain car celle-ci peut vite dépasser 10 000 €. Par ailleurs, si le tout à l’égout n’existe pas, il vous faudra prévoir le coût d’un système d’assainissement autonome (une microstation par exemple).
  • Le PLU ou le POS : Il est impératif d’aller consulter le Plan Local d’Urbanisme (ou le Plan d’Occupation des Sols le cas échéant) à la mairie afin de connaître les règles d’urbanisme applicables sur le terrain, à plus forte raison si vous souhaitez faire construire une maison contemporaine (certains PLU interdisent l’utilisation de matériaux contemporains, de toit terrasse ou monopente par exemple). Si vous avez des difficultés pour comprendre le PLU, faites-vous aider par un architecte.