Comprendre le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Pendant la recherche de terrain, lorsque vous aurez trouvé un bien qui vous plait, pensez à consulter au plus tôt le Plan Local d’Urbanisme de la commune concernée.

Ce PLU est souvent disponible en ligne (dans la section urbanisme sur le site de la mairie), dans le cas inverse, il faudra vous déplacer en mairie pour le récupérer.

Le PLU de Toulouse est disponible à cette adresse : http://www.toulouse-metropole.fr/services-proximite/plan-local-d-urbanisme/toulouse

Certaines communes n’ont pas mis en place de Plan Local d’Urbanisme. Dans ce cas, renseignez-vous auprès de la mairie, il existe peut-être un POS (Plan d’Occupation des Sols) ou une carte communale.

Avant de commencer à consulter les règles applicables à votre parcelle, vous devez trouver la zone (exemple UA, UB) à laquelle vous appartenez. Votre projet devra répondre aux règles générales de la commune et aux règles spécifiques à la zone concernée.

Les principaux articles à étudier avant de vous positionner sur l’achat du terrain sont :

  • Superficie minimale des terrains constructibles
  • Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
  • Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
  • Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle

Ces trois précédents articles permettent de déterminer la zone du terrain sur laquelle peut se situer la construction.

  • Emprise au sol (cela vous permettra de calculer la surface au sol maximale autorisée)
  • Hauteur des constructions (qui définira le nombre d’étage réalisable)
  • Aspect extérieur des constructions (cet article vous informera de la possibilité de réaliser des toits terrasses (toit plat), d’utiliser des matériaux contemporains (bardage bois ou zinc par exemple), ou d’employer des couleurs vives…)

Point important à noter : Depuis la loi Grenelle II, les toits terrasses sont autorisés dans toutes les communes (même lorsque le PLU indique le contraire) à partir du moment où ils sont végétalisés car ce système contribue à la rétention des eaux de pluie.

  • Obligation en terme de stationnement (cet article vous indique le nombre de place de stationnement minimum pour votre projet. L’impact sur votre projet est important car vous serez taxé sur chaque place créée.
  • Réalisation d’espaces libres, végétation : Cet article peut vous indiquer une surface minimale pour les espaces verts (inconstructible)
  • COS (coefficient d’occupation des sols) : Si votre commune possède un PLU, vous n’avez plus à prendre en compte cet article (depuis la loi ALUR). Dans le cas inverse, le COS vous indique la surface maximale autorisée (attention, les étages comptent dans cette surface).

En parallèle du PLU, vous devrez également vous renseigner pour savoir s’il existe d’autres règlements (secteur sauvegardé, SCOT, etc).

N’hésitez pas à vous faire assister par un architecte pour l’examen de votre PLU. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.

Permis de construire accepté pour la maison contemporaine à toit tuiles et casquette béton

Le terrain très boisé présente une particularité : il est composé d’une première partie d’environ 800 m2 constructible, et d’une deuxième zone de plus de 4 000 m2, de bois non constructible. En plus de cet environnement boisé, un de ses atouts majeurs de la parcelle est une vue dégagé vers l’Ouest (champs agricole).

A l’Est, se trouve une parcelle constructible dont il faut se protéger.

Ces atouts et contraintes définissent le positionnement, et la volumétrie de la maison. Nous avons donc une façade très fermée au Nord Est et une ouverture totale vers le Sud Ouest (vues sur le champs, le bois, le jardin et la piscine).

L’architecture est contemporaine. La maison se divise en plusieurs volumes, dédiés à des fonctions spécifiques. Au Nord, nous trouvons le garage et l’abri voiture. Au centre de la parcelle, l’espace de vie (qui comporte un salon à double hauteur), à l’Est la zone des chambres (elle même divisée en un espace « enfants », puis séparée par un patio végétalisé, la suite parentale donnant sur le jardin et la vue vers le champs. L’étage accueille les pièces dédiées aux invités et un bureau en mezzanine.

En façade, le bardage bois a été choisi pour marquer certains volumes et apporter de la chaleur tout en restant très contemporain. D’immenses baies permettent d’ouvrir complètement (galandage) les espaces de vie sur la terrasse extérieure et la piscine. Une partie de terrasse couverte et fermée à l’Ouest permet de manger dehors en se protégeant du vent.

http://www.scenario-architecture.com/projets/villa-luxe-architecte-tuiles-noires-casquette-beton-toulouse.html

maison-contemporaine-architecte-tuiles-noires-casquettes-1

Choisir son terrain

Le projet de maison commence bien souvent par la recherche du terrain. Une fois que vous aurez ciblé le secteur de recherche et trouvé un ou des biens qui correspondent à la surface souhaitée, il y a quelques points essentiels à examiner avant de se décider :

  • L’orientation : On cherchera évidemment de préférence un terrain orienté Sud (attention aux parcelles très étroites qui ne permettent qu’une orientation Est Ouest : les apports solaires et la surchauffe seront plus compliqué.e.s à gérer)
  • La pente : Suivant vos préférences, vous pourrez opter pour un terrain plat ou en pente mais sachez que le terrain en pente, s’il a l’avantage d’offrir une grande liberté architecturale, engendrera un surcoût
  • L’accès de la parcelle : Dans l’idéal, l’entrée du terrain doit se trouver en haut du terrain ou au Nord. Dans les autres cas, le chemin d’accès, les aménagements paysagers, ou la forme de la maison devront être travaillé.e.s de manière à atténuer cette contrainte.
  • La viabilisation : Lorsque vous achetez un terrain «viabilisé», il ne vous restera plus qu’à prendre à votre charge les coûts d’ouverture des réseaux (eau, électricité, téléphone). Renseignez-vous dès que possible auprès des différents concessionnaires. Dans le cas inverse, il faut impérativement faire chiffrer le coût de la viabilisation avant de se positionner sur l’achat du terrain car celle-ci peut vite dépasser 10 000 €. Par ailleurs, si le tout à l’égout n’existe pas, il vous faudra prévoir le coût d’un système d’assainissement autonome (une microstation par exemple).
  • Le PLU ou le POS : Il est impératif d’aller consulter le Plan Local d’Urbanisme (ou le Plan d’Occupation des Sols le cas échéant) à la mairie afin de connaître les règles d’urbanisme applicables sur le terrain, à plus forte raison si vous souhaitez faire construire une maison contemporaine (certains PLU interdisent l’utilisation de matériaux contemporains, de toit terrasse ou monopente par exemple). Si vous avez des difficultés pour comprendre le PLU, faites-vous aider par un architecte.