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Les règles d’urbanisme

Lorsque l’on commence le projet de maison individuelle, la première chose à faire est de se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables. En effet, on ne construit pas ce qu’on veut et toute zone est soumise à des règles spécifiques.

  • Les règles d’urbanisme liées à la commune : Les communes sont en général dotées d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou d’un POS (Plan d’Occupation des Sols) (ancienne version du PLU). Les petites communes qui n’ont ni PLU, ni POS peuvent avoir une carte communale (zonage) ou à défaut dépendent du RNU (Règlement national d’urbanisme).

Le PLU comporte plusieurs documents : Règlement graphique (carte  de la commune indiquant à quelle zone appartient chaque quartier) et règlement écrit qui peuvent s’accompagner d’annexes. Pour connaitre les règles liées à son terrain, il faut tout d’abord prendre connaissance de la zone définie par la commune (par exemple UB) en examinant le règlement graphique puis étudier le règlement écrit.

Le règlement écrit se compose de plusieurs sections : Une section générale regroupant les règles applicables à l’ensemble de la commune (qui ne faut pas négliger !) et une section applicable à chaque zone. Dans cette dernière, les règles seront regroupées en plusieurs chapitres :

  1. Occupations et utilisations du sol interdites : Liste les activités interdites sur la zone
  2. Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières : Indique les particularités (Plan de Prévention des Risques, zone inondables, mixité sociale) et liste les activités autorisées sous certaines conditions
  3. Accès des terrains : Indique les possibilités d’accès en fonction des voies et les dimensions demandées le cas échéant (avec voie de retournement, impasse, etc)
  4. Condition de desserte des terrains par les réseaux publics (eau, électricité, assainissement, etc) : Donne les prescriptions concernant les raccordements (sous terrain, en limite parcellaire, règles concernant les eaux pluviales qui partent soit dans le réseau public soit sont infiltrées sur la parcelle, stockage des containers à déchets…)
  5. Caractéristique des terrains : Indique la surface minimale des terrains constructibles
  6. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : Indique la distance à respecter entre la construction et la rue (ou l’emprise publique). Attention, suivant les communes cette distance se mesure depuis le mur OU depuis le débord de toit (ce n’est parfois pas indiqué dans le règlement mais la mairie peut vous renseigner)
  7. Implantation des constructions par rapport aux parcelles voisines : Indique la distance à respecter entre la construction et la parcelle voisine. Attention, suivant les communes cette distance se mesure depuis le mur OU depuis le débord de toit (ce n’est parfois pas indiqué dans le règlement mais la mairie peut vous renseigner). Il est parfois possible de s’implanter en limite. Dans ce cas, faites bien attention à prévoir un toit sans débord (chêneau encaissé) et à concevoir des fondations qui ne débordent pas au delà de la limite parcellaire. L’implantation de la piscine est soumise à des règles particulières (là aussi même si c’est bien souvent le début du bassin qui est pris en compte, vous pouvez vous renseigner en mairie pour le vérifier)
  8. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur la même propriété : Certaines communes indiquent une distance minimale entre deux bâtiments sur une même parcelle de manière à s’assurer de l’ensoleillement et du passage des engins.
  9. Emprise au sol : L’emprise au sol est calculée en pourcentage (exemple 30%). Elle se calcule en faisant une projection au sol de la maison (on compte un seul niveau, les débords de toit lorsqu’ils sont importants ou lorsqu’ils sont soutenus par des poteaux, les terrasses lorsqu’elles sont surélevées, …
  10. Hauteur des constructions : Indique la hauteur maximale autorisée et les points de référence (sablière/égout/chéneau = bas du toit ou faitage = haut du toit ou acrotère = haut du toit terrasse)
  11. Aspect extérieur : Un des paragraphes sur lequel il faut s’attarder avec soin car il indique les règles à respecter en matière d’architecture comme les couleurs d’enduits, les bardages autorisés, les types de toitures autorisés (et leur pente), les types de clôtures autorisées et leur hauteur, etc
  12. Le stationnement : Indique le nombre de stationnement imposé en fonction du nombre de mètres carrés de surface de plancher ou forfaitaire par logement (ce nombre de stationnement permet de calculer les taxes applicables par la commune).
  13. Espaces boisés classés et plantation d’arbres : Indique le nombre d’arbres à planter, la surface d’espace vert à créer
  14. COS : Le COS n’est plus applicable dans le communes qui sont dotées d’un PLU.

 

Comprendre le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Pendant la recherche de terrain, lorsque vous aurez trouvé un bien qui vous plait, pensez à consulter au plus tôt le Plan Local d’Urbanisme de la commune concernée.

Ce PLU est souvent disponible en ligne (dans la section urbanisme sur le site de la mairie), dans le cas inverse, il faudra vous déplacer en mairie pour le récupérer.

Le PLU de Toulouse est disponible à cette adresse : http://www.toulouse-metropole.fr/services-proximite/plan-local-d-urbanisme/toulouse

Certaines communes n’ont pas mis en place de Plan Local d’Urbanisme. Dans ce cas, renseignez-vous auprès de la mairie, il existe peut-être un POS (Plan d’Occupation des Sols) ou une carte communale.

Avant de commencer à consulter les règles applicables à votre parcelle, vous devez trouver la zone (exemple UA, UB) à laquelle vous appartenez. Votre projet devra répondre aux règles générales de la commune et aux règles spécifiques à la zone concernée.

Les principaux articles à étudier avant de vous positionner sur l’achat du terrain sont :

  • Superficie minimale des terrains constructibles
  • Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
  • Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
  • Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle

Ces trois précédents articles permettent de déterminer la zone du terrain sur laquelle peut se situer la construction.

  • Emprise au sol (cela vous permettra de calculer la surface au sol maximale autorisée)
  • Hauteur des constructions (qui définira le nombre d’étage réalisable)
  • Aspect extérieur des constructions (cet article vous informera de la possibilité de réaliser des toits terrasses (toit plat), d’utiliser des matériaux contemporains (bardage bois ou zinc par exemple), ou d’employer des couleurs vives…)

Point important à noter : Depuis la loi Grenelle II, les toits terrasses sont autorisés dans toutes les communes (même lorsque le PLU indique le contraire) à partir du moment où ils sont végétalisés car ce système contribue à la rétention des eaux de pluie.

  • Obligation en terme de stationnement (cet article vous indique le nombre de place de stationnement minimum pour votre projet. L’impact sur votre projet est important car vous serez taxé sur chaque place créée.
  • Réalisation d’espaces libres, végétation : Cet article peut vous indiquer une surface minimale pour les espaces verts (inconstructible)
  • COS (coefficient d’occupation des sols) : Si votre commune possède un PLU, vous n’avez plus à prendre en compte cet article (depuis la loi ALUR). Dans le cas inverse, le COS vous indique la surface maximale autorisée (attention, les étages comptent dans cette surface).

En parallèle du PLU, vous devrez également vous renseigner pour savoir s’il existe d’autres règlements (secteur sauvegardé, SCOT, etc).

N’hésitez pas à vous faire assister par un architecte pour l’examen de votre PLU. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.