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Le coût de la construction

Lorsque l’on construit pour la première fois, on a du mal à imaginer le prix de construction et bien préparer son enveloppe budgétaire. On peut lire tout et son contraire sur internet concernant le ratio de construction au m2 (1300 €/m2, 1500 €/m2, 2000 euros/m2, etc).

Pour la construction d’une maison, il faut déjà distinguer deux enveloppes : le cout de la construction et les frais annexes

Cout de la construction

Si on trouve des tas de ratios différents sur internet, commençons d’abord par se demander ce qu’ils comprennent. En effet, il est facile de moduler le ratio à souhaits en enlevant ou rajoutant des prestations.

Pour obtenir un ratio complet, il faudra vérifier qu’il comprend bien :

  • la VRD (voirie, réseaux,divers)

  • Comprend notamment le chemin d’accès (terminé), les réseaux à l’intérieur de la parcelle, le nivellement des terres en fin de chantier
  • Le second oeuvre !

    Et oui on peut proposer une maison « hors d’eau hors d’air » seulement ce qui évidemment offre un ratio au m/2 bien plus bas !

  • Le système de chauffage

    On voit encore chez certains constructeurs des offres sans le système de chauffage. La maison vous est donc livrée sans et vous devez le faire installer (attention, c’est un gros poste). Ceci ne sera pas proposé par un.e architecte.

  • les équipements sanitaires

  • Meubles vasques, douche, baignoire, wc…
  • la peinture

  • (ou à minima la préparation du mur)

Une fois qu’on est sûr que toutes les prestations sont comprises, il faut garder en tête que le ratio va varier en fonction de :

  • la forme de la maison : le rectangle est bien sûr la forme la plus économique, puis viennent les L, C et dérivés et les formes découpées et à patios seront les plus onéreuses
  • le nombre et la surface de baies vitrées. Si celles-ci arrivent jusqu’au plafond, le ratio augmentera également.
  • le type de toiture : La charpente en fermettes de forme simple sera la solution la plus économique. La charpente traditionnelle apportera une plus value, puis vient le toit terrasse et le toit terrasse végétalisé.
  • la structure de la maison : la maçonnerie est la solution la plus économique (et la moins écologique !), l’ossature bois représente une plus value
  • l’isolation : Economique lorsqu’elle est posée à l’intérieur, elle l’est beaucoup moins posée par l’extérieur (mais beaucoup plus performante)
  • le revêtement extérieur : l’enduit est la solution économique. Tous les bardages représenteront une plus-value : bois, composite, fibrociment, zinc…
  • le système de chauffage (mis à part le poêle) a peu d’impact sur le prix de la maison (depuis la RT2012, tous les systèmes de chauffage sont à peu près au même prix)

Raisonnablement, si tout est compté, il faudra s’attendre à un ratio de 1600 euros/m2 pour une forme simple, ratio qui augmentera à 1800, 2000 ou plus en fonction des prestations citées ci-dessus.

Frais annexes à la construction

En plus du coût de construction, il faut penser à rajouter les frais annexes : frais liés au terrain

  • Viabilisation

  • On appelle viabilisation le fait de relier la parcelle aux réseaux publics d’électricité, d’eau potable, de tout à l’égout (lorsqu’il existe), et de téléphonie. Chaque concessionnaire se charge de sa partie indépendamment (on ne peut pas grouper les différents travaux). Le devis sera fonction de la distance à parcourir. Par ailleurs, si le terrain est déjà viabilisé, il faudra tout de même provisionner les frais d’ouverture de compteur / de ligne.
  • Taxe d’aménagement

    Taxe à régler à la commune et au département à la fin de la construction. Elle devra être réglée en 2 fois : La moitié à la livraison, l’autre moitié environ 6 mois plus tard. Elle est assez importante et est fonction de la surface de la maison, du garage et de la piscine. La commune peut vous l’estimer.

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  • PFAC

    Taxe de raccordement au tout à l’égout (Participation Forfaitaire à l’Assainissement Collectif) / ou en l’absence de réseau, prix de l’assainissement autonome

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  • Equipement de la cuisine

    Mobilier, électroménager, plan de travail)

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  • Fournitures

    Si vous les achetez directement et donc ne font pas partie du prix de construction. C’est parfois le cas pour réduire le prix de la construction. Il peut s’agir des sols, des spots et luminaires, des meubles sanitaires, des faïences…

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  • Clotures et portail si nécessaire
  • Etude de sol obligatoire pour déterminer le type et la profondeur des fondations
  • Les fondations spéciales si nécessaire (pieux ou puits)
  • Test d’étanchéité pour valider la RT2012 à la fin de la construction (et étude thermique bbio / CEP-TIC)
  • Placards
  • Piscine
  • Options : puits, cuve de récupération des eaux de pluie, etc

Ces frais annexes représentent une enveloppe non négligeable dans le projet. C’est pourquoi, il est important de bien les calculer avant d’amorcer l’achat définitif du terrain. N’hésitez pas à contacter un professionnel architecte qui est à même pour vous aider à le faire.

Viabiliser un terrain

Lorsqu’on achète un terrain en diffus (non situé dans un lotissement par exemple), il est possible qu’il ne soit pas viabilisé (si le vendeur décide de ne pas s’en charger).

Dans ce cas, le prix du terrain est moins élevé qu’un terrain viabilisé, mais vous devrez supporter le coût de la viabilisation.

Cette dernière comporte plusieurs volets (électricité, eau, telecom, gaz, assainissement) pour lequel les démarches sont différentes. Les délais peuvent être longs, aussi il faut faire les demandes dès l’obtention du permis :

  • Viabilisation en électricité : Il faut se rendre sur le site d’Enedis (anciennement ERDF) : https://connect-racco.enedis.fr/prac-internet/demande/chantier_ctrl_perimetre
  • La demande se fait en ligne. Pour une maison, vous devrez indiquer que vous souhaitez un raccordement complet, d’une puissance inférieure à 36 kVA (12kw). Il sera nécessaire de joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation, le plan de masse sur lequel on indique la position souhaitée pour le compteur, et des photos du terrain. Vous devrez également indiquer la longueur de la tranchée qui reliera le compteur EDF à votre maison, les références cadastrales et la date de raccordement souhaitée (le plus tôt possible pour que votre chantier puisse démarrer sans retard). 
  • Viabilisation en eau : Il faut se rendre sur le site de Véolia pour faire la demande en ligne : https://www.service-client.veoliaeau.fr/home/demarches-en-ligne/branchement/demande-de-branchement/identification-branchement.html
  • Remplir les renseignements concernant le terrain et vos coordonnées, vos coordonnées bancaires et joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation et plan de masse sur lequel apparait la position souhaitée pour le compteur d’eau.
  • Viabilisation concernant le tout à l’égout (assainissement). La demande se fait également en ligne sur le site de Véolia : Sur le site précédent, cocher « assainissement » à la place de « branchement eau potable » puis faire la demande. Si votre terrain est située dans une zone non équipée du tout à l’égout, vous n’avez pas à effectuer cette démarche mais devez avoir obtenu l’accord du SPANC pour installer un système d’assainissement autonome lors du dépôt du permis de construire
  • Viabilisation gaz
  • Viabilisation telecom. La demande se fait en ligne sur le site d’Orange : https://maison-individuelle.orange.fr/front/ Vous devrez joindre l’accord du permis de construire, le plan de situation, le plan de masse et des photographies.

Pour le démarrage du chantier, il est indispensable que l’eau soit en service. Si la mise en service tarde, vous pouvez éventuellement demander à un voisin de vous fournir l’eau le temps que votre raccordement soit effectif.

Choisir son terrain

Le projet de maison commence bien souvent par la recherche du terrain. Une fois que vous aurez ciblé le secteur de recherche et trouvé un ou des biens qui correspondent à la surface souhaitée, il y a quelques points essentiels à examiner avant de se décider :

  • L’orientation : On cherchera évidemment de préférence un terrain orienté Sud (attention aux parcelles très étroites qui ne permettent qu’une orientation Est Ouest : les apports solaires et la surchauffe seront plus compliqué.e.s à gérer)
  • La pente : Suivant vos préférences, vous pourrez opter pour un terrain plat ou en pente mais sachez que le terrain en pente, s’il a l’avantage d’offrir une grande liberté architecturale, engendrera un surcoût
  • L’accès de la parcelle : Dans l’idéal, l’entrée du terrain doit se trouver en haut du terrain ou au Nord. Dans les autres cas, le chemin d’accès, les aménagements paysagers, ou la forme de la maison devront être travaillé.e.s de manière à atténuer cette contrainte.
  • La viabilisation : Lorsque vous achetez un terrain «viabilisé», il ne vous restera plus qu’à prendre à votre charge les coûts d’ouverture des réseaux (eau, électricité, téléphone). Renseignez-vous dès que possible auprès des différents concessionnaires. Dans le cas inverse, il faut impérativement faire chiffrer le coût de la viabilisation avant de se positionner sur l’achat du terrain car celle-ci peut vite dépasser 10 000 €. Par ailleurs, si le tout à l’égout n’existe pas, il vous faudra prévoir le coût d’un système d’assainissement autonome (une microstation par exemple).
  • Le PLU ou le POS : Il est impératif d’aller consulter le Plan Local d’Urbanisme (ou le Plan d’Occupation des Sols le cas échéant) à la mairie afin de connaître les règles d’urbanisme applicables sur le terrain, à plus forte raison si vous souhaitez faire construire une maison contemporaine (certains PLU interdisent l’utilisation de matériaux contemporains, de toit terrasse ou monopente par exemple). Si vous avez des difficultés pour comprendre le PLU, faites-vous aider par un architecte.