Rappels sur le DPE
Le DPE est un diagnostic obligatoire lorsque l'on vend ou que l'on loue un logement (appartement ou maison).
Depuis la réforme en 2021, il est opposable. Les diagnostiqueurs doivent donc faire encore plus attention qu'avant aux informations concernant l'enveloppe du bâtiment rentrées dans le logiciels.
Par ailleurs, depuis le 1er avril 2023, les maisons et appartements en monopropriété notés F ou G sur le DPE doivent être accompagné d'un audit énergétique réglementaire en cas de vente. Cet audit liste les travaux à faire de manière plus précise que le DPE et les coûts associés. Il a un impact fort sur la vente, car l'acquéreur peut demander à baisser le prix de vente pour compenser le coût des travaux nécessaire pour sortir du statut de "passoires énergétiques".
Données entrées dans les logiciels de DPE
Pour réaliser le diagnostic, après la visite sur site, le / la diagnostiqueur / diagnostiqueuse doit entrer les matériaux, épaisseurs, résistances thermiques des éléments suivants :
- Murs extérieurs (matériau du mur porteur et isolant le cas échéant) avec leurs épaisseurs (et résistance thermique)
- Planchers (matériau du plancher, présence ou non de vide sanitaire, hérisson...), présence d'isolation en sous-face ou au dessus (sous chape)
- Plafonds (matériau de la toiture qui peut être un charpente ou un toit terrasse, présence d'une isolation ou non, épaisseur, résistance thermique...)
- Fenêtres (matériau des fenêtres alu, PVC, bois, présence d'un joint d'étanchéité, présence d'un volet, BSO, ou autre système de fermeture en précisant le matériau, mode d'ouverture de la fenêtre, performance du vitrage...)
- Portes extérieures (matériau de la porte, présence de vitrage et pourcentage par rapport à la partie pleine)
- Ventilation (absence de ventilation c'est à dire ventilation par ouverture des fenêtres, ventilation naturelle, VMC simple flux, double flux... présence ou non d'une cheminée à foyer ouvert)
- Chauffage : Générateur (chaudière, PAC...) et émetteurs (radiateurs, plancher chauffant, plafond chauffant...)
- Climatisation ou rafraichissement (si un système est présent)
- Panneaux photovoltaïques s'il y en a
Comment obtenir une bonne note au DPE ?
La clef pour obtenir la meilleure note possible, c'est de rentrer le maximum d'informations ! En effet, les logiciels de DPE pénalisent le calcul dès que les données sont manquantes ou laissées en valeur par défaut.
Par exemple, pour renseigner les données concernant un plafond, il sera primordial de renseigner précisément les matériaux, les épaisseurs, et la résistance thermique de l'isolant installé qui sera par exemple pour de la laine de verre, installée récemment, du type IBR revêtu kraft pour une épaisseur de 20cm de 5.
En ne renseignant pas la résistance thermique, la note sera pénalisée.
Afin d'être certain que tous ces champs soient renseignés, vous devez en tant que propriétaire :
- Fournir le maximum de factures de travaux
à la personne effectuant le diagnostic (isolation des combles, changement des fenêtres...) qui permettent d'indiquer précisément les résistances et les performances des vitrages.
En cas de construction neuve, conservez bien toutes les factures des artisans concernés (gros oeuvre, platrerie, isolation de chape, menuisier, électricien pour la ventilation...), et les photos de chantier. Lorsque vous vendrez la maison ou la louerez, cela sera un vrai + pour le DPE !
- Choisir un / une diagnostiqueur / se ayant de très bonnes connaissances en construction et en thermique
Un.e architecte réalisant des DPE ou un bureau d'étude thermique aura une très bonne expérience
- Ne pas soupayer le DPE, ne pas choisir le moins cher
En effet, plus la personne va y passer du temps et meilleure sera la note car tous les champs pourront être renseignés. Il vaut mieux payer un DPE 100 € de plus et pouvoir vendre sont bien 30 000 euros de plus car il a gagné une lettre au DPE !
Mon logement a obtenu F ou G au DPE et je dois le vendre, comment faire ?
La vente devra obligatoirement s'accompagner d'un audit énergétique réglementaire. Celui-ci peut être réalisé par le diagnostiqueur initial ou une autre personne.
Cet audit est plus précis que le DPE, l'auditeur / trice qui le réalise va passer plus de temps sur le rapport. De ce fait, il est possible que la note change (ne soit pas celle du DPE), en particulier si c'est une autre personne qui le réalise car elle n'aura pas exactement les mêmes données d'entrée (découlant de la visite sur site et des documents que vous aurez fourni) et si c'est le cas, ce sera en général vers le haut.
En effet, pour les raisons expliqués ci-dessus, plus précises sont les données d'entrées et meilleure est la note.
Si votre bien est finalement classé E grâce à la meilleure précision des données d'entrée, l'auditeur / trice pourra éditer un nouveau DPE pour remplacer le précédent.
Si votre bien reste sous le statut de passoire énergétique, vous joindrez le rapport d'audit à la vente.
Là aussi, le choix d'un auditeur spécialisé dans le bâtiment sera un vrai plus, car ce dernier priorisera les travaux et sera expert dans la définition des travaux induits (par exemple le changement de la ventilation implique de changer les entrées d'air sur les fenêtres) ce qui améliorera la précision des coûts des travaux et rassurera l'acheteur.