Plan pluriannuel de travaux (PPT) : l’outil incontournable pour planifier la rénovation d’un immeuble en 2025

Atelier Scenario
8 oct.
6 min de lecture

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) s’impose désormais comme un élément structurant de la gouvernance immobilière en copropriété. En 2025, les obligations se renforcent, les aides évoluent, et ce document devient une feuille de route indispensable pour mener des rénovations durables. Dans cet article, nous explorons ses enjeux, ses modalités, et les points de vigilance pour une mise en œuvre réussie.

1. Le contexte 2025 : obligations et évolution du cadre légal

Le PPT devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, toutes les copropriétés âgées de plus de 15 ans (à usage total ou partiel d’habitation) doivent disposer d’un PPT — sans considération du nombre de lots. Auparavant, l’obligation était graduelle :

Depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
Depuis 2024 pour celles entre 51 et 200 lots
1er janvier 2025 pour celles de 50 lots ou moins

Attention pour le DPE copro, ces obligations ont un an de décalage :

Depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
Depuis 2025 pour celles entre 51 et 200 lots
1er janvier 2026 pour celles de 50 lots ou moins

Cette obligation s’ajoute à d’autres contraintes réglementaires, notamment les exigences de performance énergétique ou les restrictions sur les logements dits “passoires thermiques”.

Si une copropriété ne respecte pas cette obligation, les autorités (maire, préfet, ou EPCI) peuvent exiger la remise du PPT dans un délai d’un mois, voire le faire élaborer d’office aux frais de la copropriété.

2. PPT vs PPPT : comprendre la différence

Souvent confondus, le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) et le PPT jouent des rôles distincts. Le PPPT est l’étape préparatoire — le diagnostic et les scénarios envisagés — qui, après validation par les copropriétaires, se transforme en PPT définitif.

Le PPT est le document voté en assemblée générale, détaillant les travaux à réaliser sur 10 ans, avec leurs priorités, leurs estimations de coût et leurs échéances.

3. Que doit contenir un PPT en 2025 ?

Pour être conforme et utile, un PPT doit :

Identifier les besoins prioritaires, notamment la sécurité, la salubrité, la pérennité du bâtiment, ainsi que les améliorations énergétiques.
Proposer un calendrier décennal des travaux, en hiérarchisant les interventions selon l’urgence, l’impact et la rentabilité.
Estimer les coûts pour chaque lot de travaux, en distinguant les estimations HT.
Évaluer les gains énergétiques visés (en consommation ou émissions de GES).
Indiquer les modalités de financement et les aides mobilisables.
Inscrire le projet au carnet d’entretien de l’immeuble.
Être actualisé tous les 10 ans (ou dès que les conditions techniques ou réglementaires évoluent).

Le PPT est donc à la fois un outil de planification technique et un document de gouvernance, soumis au vote en assemblée générale.

4. Pourquoi le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un levier pour la rénovation énergétique

Anticiper plutôt que subir

Le PPT permet de sortir de la logique “réactive” — où l’on corrige les urgences — pour entrer dans une démarche planifiée, optimisée et coordonnée.

Optimiser les coûts et mieux répartir les charges

En répartissant les travaux sur plusieurs années, la copropriété peut lisser les appels de fonds, limiter les pics et négocier les interventions de façon groupée, avec plus de pouvoir de négociation.

Atteindre les objectifs de performance énergétique

Le PPT est l’outil qui structure les rénovations globales (isolation, chauffage, ventilation, etc.), ce qui est souvent la seule manière d’atteindre les seuils de gain énergétique exigés (par exemple ≥ 35 %) pour certaines aides comme MaPrimeRénov’ Copropriétés.

Valorisation patrimoniale et confort

Un immeuble bien entretenu, avec une performance énergétique optimisée, devient plus attractif sur le marché, tout en offrant un meilleur confort aux occupants.

5. Focus 2025 : ce qu’il faut savoir sur les aides et dispositifs

MaPrimeRénov’ Copropriétés : les évolutions 2025

En 2025, certaines évolutions majeures affectent le dispositif :

Le coût d’installation d’une chaudière à gaz n’est plus financé, sauf si le projet a été voté avant le 30 juin 2025 et le dossier déposé avant le 30 septembre 2025.
Jusqu’au 31 décembre 2026, la chaudière à gaz peut encore être prise en compte dans le calcul du gain énergétique, mais sans prise en charge de son prix.
Le plafond de travaux éligible reste fixé à 25 000 € par logement.
Le taux de prise en charge varie selon le gain visé :  
• 30 % pour un gain de 35 %  
• 45 % pour un gain de 50 %
Des bonus peuvent s’ajouter :  
• +10 % pour sortie de passoire énergétique (F ou G vers D ou mieux) 
• +20 % pour les copropriétés dites “fragiles” (fort taux d’impayés)
L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) est obligatoire pour déposer un dossier, avec une prise en charge à 50 % (plafond selon taille de copropriété).
À noter : MaPrimeRénov’ Copropriétés n'est pas concernée par la suspension imposée à Ma Prime Rénov Rénovation globale pour fin 2025.

Éco‑PTZ copropriétés et combinaisons d’aides

La copropriété peut aussi recourir à l’éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique collective, sous réserve de respecter certaines conditions (trois actions de travaux ou performance globale).

Les aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE) sont souvent cumulables, dans la limite d’un plafond global (souvent 80 % du montant TTC des travaux).

6. Comment piloter la mise en œuvre du PPT ? Étapes clés

Recueillir les données de l’immeuble : plans, diagnostics, factures, relevés énergétiques.
Faire réaliser un PPPT / audit énergétique par un bureau d’études indépendant (architecte, thermicien, diagnostiqueur) pour proposer différents scénarios.
Présenter le projet en AG, pousser à l’adoption de tout ou partie du PPT selon les priorités.
Voter les travaux au fil des années, selon les modalités de majorité adéquates (majorité absolue, etc.).
Déposer les dossiers d’aides (MaPrimeRénov’, etc.), avec l’appui d’une AMO (Assistance à Maitrise d'Ouvrage).
Lancer les travaux avec des entreprises RGE, selon des marchés adaptés.
Assurer le suivi, la réception et la vérification des performances énergétiques, mesurer les écarts.
Actualiser le PPT tous les 10 ans, ou si des modifications techniques / réglementaires l’imposent.

Le rôle du syndic est central : il doit inscrire le PPT à l’ordre du jour, veiller à la conformité, piloter les demandes d’aides et assurer la traçabilité des travaux.

7. Cas d’usage illustratif : une petite copropriété en 2025

Imaginons une copropriété de 30 lots, construite dans les années 1980, située en périphérie toulousaine. Elle doit désormais élaborer un PPT pour être en conformité.

L'architecte missionnée propose d’abord trois scénarios de rénovation :  
- a) Isolation des combles + remplacement de la chaudière  
- b) Isolation complète enveloppe + ventilation performante  
- c) Scénario “zéro fossile” : remplacement par pompe à chaleur + panneaux solaires
Le scénario (c) atteint un gain énergétique estimé à 50 %. Le coût total estimé est de 600 000 €.
La copropriété peut prétendre à MaPrimeRénov’ Copropriétés couvrant 45 % (270 000 €), plus les bonus, selon conditions.
Le PPT est voté, puis les travaux sont répartis sur les années 1 à 5, en commençant par l’isolation la plus urgente.
Le syndic dépose les demandes d’aide en lien avec l’AMO, engage les entreprises RGE et suit le chantier.
Résultat : la copropriété améliore son confort, réduit sa facture énergétique et évite des dégradations lourdes imprévues.

8. Points de vigilance en 2025

Chaudières à gaz : leur coût n’est plus pris en charge, sauf exceptions (votées avant 30 juin 2025).
Respecter les délais de dépôt d’aide si le dossier inclut des équipements contestables autour de cette date limite.
Bien désigner une AMO compétente, car elle conditionne l’éligibilité aux aides (un professionnel MAR "Mon Accompagnateur Rénov" peut s'en charger).
Inscrire les interventions au carnet d’entretien pour garantir la traçabilité.
Anticiper les évolutions réglementaires (normes DPE, exigences futures).
Suivre les indicateurs de performance pour mesurer le gain réel.
Ne pas considérer le PPT comme figé : il doit évoluer si les conditions changent.