Audit vente passoire thermique en monopropriété à Toulouse (Bonnefoy) : retour d’expérience

Atelier Scenario
12 nov.
3 min de lecture

immeuble en monopropriété toulouse bonnefoy

Un audit réalisé dans le cadre d’une vente en monopropriété

Il y a quelques semaines, dans le quartier dynamique de Bonnefoy à Toulouse, j'ai réalisé un audit énergétique dans le cadre de la vente d'un immeuble en monopropriété. Cet audit s'inscrivait dans une démarche de mise en conformité avec les obligations liées aux "passoires thermiques" classées E, F ou G au DPE, en vue d'une vente responsable et valorisée du bien.

L’immeuble concerné, construit avant 1948, se compose de quatre appartements répartis sur deux niveaux (RDC et R+1), avec des combles en grande partie perdus et partiellement aménagés.

Caractéristiques d'un immeuble ancien en monopropriété

L’immeuble présente les caractéristiques classiques des constructions anciennes de la région :

Murs en briques pleines anciennes et galets, non isolés.
Planchers bois (y compris au RDC), sans isolation thermique.
Menuiseries d’origine : simple vitrage, volets bois.
Toitures en combles non isolées ou avec une isolation très dégradée.
Chauffage individuel au gaz ou électrique selon les logements.
Ventilation naturelle inefficace (absence de VMC).

Ce contexte génère une forte déperdition thermique, en particulier au niveau des murs et du toit. Le DPE classe l'immeuble en F : il s'agit donc d'une véritable passoire thermique mise en vente.

Pathologies et problématiques observées

Au cours de la visite, plusieurs désordres significatifs ont été relevés :

Remontées capillaires avec traces d'humidité et salpêtre sur les murs bas du RDC.
Condensations en pied de menuiserie, éclatement des enduits, infiltrations par les fenêtres.
Déformation de plancher au niveau du R+1 (ancienne chambre de bonne).

Ces dégradations sont classiques dans les bâtis anciens non rénovés et renforcent la nécessité d’une réhabilitation énergétique globale, notamment dans une perspective de vente immobilière responsable.

Objectif : atteindre l'étiquette B en une étape

Afin d’assurer une performance durable et conforme aux exigences de Ma Prime Rénov Sérénité, l’objectif fixé était ambitieux : atteindre le niveau B en une seule étape.

Voici les préconisations retenues :

Isolation thermique performante

Murs : ITE sur les murs sur cour, ITI sur murs sur rue et parties communes.
Toitures : dépose de l’ancien isolant et pose d’une laine biosourcée dans les combles perdus ; isolation des rampants au-dessus des chambres de bonne.
Planchers :
- Isolation sous-chape au RDC,
- Isolation en sous-face des planchers déperditifs à l'étage.

Menuiseries et ventilation

Remplacement de toutes les fenêtres et portes extérieures par des éléments performants (double vitrage, étanchéité renforcée).
Mise en place d'une VMC hygro A par logement, avec vérification du détalonnage des portes intérieures.

Chauffage et production d’eau chaude

Suppression des systèmes existants.
Installation d'une PAC air/air réversible avec splits dans chaque logement.
Chauffe-eaux thermodynamiques individuels : 80L pour les petits logements, 120L pour le plus grand. Possibilité de chauffe-eaux électriques si contraintes techniques.

Un projet exemplaire d’audit vente passoire thermique en monopropriété

Cette opération est un exemple concret d'audit vente passoire thermique en monopropriété en zone urbaine dense. Elle met en évidence l'intérêt d'un diagnostic approfondi avant la vente d'un bien ancien, pour valoriser le potentiel à travers des préconisations techniques compatibles avec les aides de l'État.

Chez Atelier Scenario, nous accompagnons les propriétaires vendeurs ou acquéreurs dans le cadre de ventes de passoires thermiques en monopropriété : audit, projections de travaux, et constitution des dossiers Ma Prime Rénov.