Audit énergétique d’un immeuble en monopropriété à Toulouse : un diagnostic clé pour vendre et rénover efficacement
- Atelier Scenario
- il y a 5 heures
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Dans un contexte réglementaire de plus en plus exigeant, l’audit énergétique réglementaire s’impose comme un outil incontournable pour la vente d’immeubles en monopropriété. La semaine dernière, nous avons réalisé un audit énergétique complet d’un immeuble ancien situé au cœur de Toulouse, en secteur protégé. L’objectif ? Évaluer précisément la performance énergétique du bâti et identifier les pistes de rénovation pour atteindre un niveau de performance B, indispensable pour valoriser le bien et bénéficier d’aides publiques.
Un immeuble typique du centre de Toulouse
L’immeuble audité est une monopropriété, une configuration encore peu accompagnée dans les dispositifs classiques, mais pourtant très représentée dans les cœurs de villes historiques. Il comprend quatre logements répartis sur trois niveaux (RDC, R+1 et R+2), ainsi qu’un restaurant en rez-de-chaussée, tous chauffés de manière indépendante.
Situé en secteur protégé, le bâtiment présente les caractéristiques typiques de l’ancien toulousain :
Murs en briques pleines ou briques-galets,
Planchers bois,
Fenêtres en bois à double vitrage mince,
Combles partiellement isolés,
Volets jalousie accordéon peu efficaces.
Classement énergétique : pourquoi un audit donne souvent une note inférieure au DPE ?
Le DPE initial classait l’immeuble en E, mais l’audit énergétique réglementaire, plus approfondi, a révélé une classe F. Ce décalage est fréquent : l’audit va plus loin dans la définition des enveloppes et des systèmes.
Un système de chauffage obsolète et disparate
Chaque logement dispose de son propre système : des radiateurs électriques anciens, parfois non conformes ou de type « effet Joule », sans programmation. Le restaurant est équipé d’une PAC air/air de 2006, dépassée en termes de performance.
Côté eau chaude sanitaire, chaque logement est autonome avec des ballons électriques à accumulation. La ventilation, quant à elle, est hétérogène, souvent inexistante ou basée sur des flux naturels inefficaces.
Pathologies relevées : humidité, condensation et défauts d’étanchéité
Si l’immeuble ne présente pas de désordres structurels, l’audit a mis en évidence plusieurs problèmes d’humidité :
Condensation dans les logements mal ventilés,
Infiltrations anciennes non traitées,
Fissures esthétiques, cloquages, développement de mousses en façade,
Degradations superficielles sur les menuiseries bois et enduits,
Plancher du restaurant affaibli par l’humidité et les xylophages, nécessitant un diagnostic structurel approfondi.
Objectif : atteindre la classe B en une seule étape
L’audit a permis de définir un scénario de travaux compatible avec les contraintes du bâti ancien et du secteur protégé, visant à atteindre le niveau B en une seule étape, condition sine qua non pour l’éligibilité à certaines aides comme MaPrimeRénov’ rénovation globale.
🔧 Travaux recommandés :
Isolation :
Par l’intérieur des murs déperditifs avec des matériaux perspirants adaptés aux briques anciennes,
Isolation des plafonds rampants et combles perdus,
Isolation sélective des planchers (sauf celui du restaurant, à renforcer structurellement).
Menuiseries :
Remplacement complet des menuiseries bois par du double vitrage performant,
Pose de protections solaires extérieures en toiture.
Ventilation :
Installation de VMC hygro A dans tous les logements,
Vérification de l’existant au R+2.
Chauffage & ECS :
Remplacement des convecteurs électriques par des PAC air/air SCOP ≥ 4,
Installation de chauffe-eau thermodynamiques (sous réserve d’accord ABF et d’espace extérieur).
Un audit stratégique pour valoriser et rénover
Cet audit n’est pas qu’une obligation réglementaire en cas de vente. Il représente aussi une opportunité stratégique pour :
✅ Anticiper la mise en conformité énergétique,
✅ Bénéficier des aides financières : MaPrimeRénov’ rénovation globale, Éco-PTZ, certificats d’économie d’énergie (CEE), aides de Toulouse Métropole,
✅ Mieux vendre ou louer l’immeuble,
✅ Réduire les risques de vacances locatives ou de décote liée au statut de "passoire énergétique".
Atelier Scenario : expert de la rénovation énergétique en monopropriété
Chez Atelier Scenario, nous accompagnons les propriétaires d’immeubles en monopropriété. Notre expertise intègre :
🔎 Réalisation d’audits énergétiques réglementaires (et DPE),
🛠 Préconisations adaptées au bâti ancien,
💼 Montage des dossiers d’aides,
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